We maken op deze website gebruik van cookies. Wilt u weten wat dat betekent voor uw privacy?
Lees dan onze Privacy- en cookieverklaring. Klik hier voor een opt-out van Google Analytics op deze website.
Akkoord »

Menu Inloggen Mijn ESJ

Tweede woning in Duitsland

Wanneer u als inwoner van Nederland besluit een tweede woning in Duitsland te kopen, dan krijgt u te maken met Duitse belastingheffing. Aan welke heffingen dient u dan te denken?

Aankoop van de Duitse vakantiewoning

Bij de aankoop betaalt u Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) over de werkelijk betaalde koopsom. Het tarief van deze belasting varieert van 3,5% tot 5% van de koopprijs. Afhankelijk van de deelstaat waarin de woning is gelegen, kan het tarief afwijken. Indien de vakantiewoning bestemd is voor verhuur, kunt u kiezen voor het Duitse BTW-regime. In dat geval betaalt u 19% BTW.

Bezit van de Duitse vakantiewoning

Wanneer u een vakantiewoning in Duitsland bezit, wordt u belastingplichtig voor de Duitse onroerende-zaakbelasting (Grundsteuer). Dit is een lokale belasting die u per kwartaal aan de gemeente dient te voldoen. De hoogte van de Grundsteuer wordt jaarlijks aan de hand van een ingewikkeld systeem berekend. Daarnaast kent Duitsland een (groeiend) aantal gemeentes die het gebruik van een tweede woning belasten met de zogenoemde Zweitwohnungsteuer. De gemeenten zijn vrij in het bepalen van het tarief, maar gemiddeld kan men uitgaan van een tarief van 10%.

Verhuur van de Duitse vakantiewoning

Indien u besluit uw Duitse vakantiewoning te verhuren, dan betaalt u over de huuropbrengsten Duitse inkomstenbelasting (Einkommensteuer). Deze opbrengsten worden per kalenderjaar berekend door de verwervingskosten af te trekken van de genoten huurinkomsten. Daarnaast heeft de verhuur tot gevolg dat u omzetbelastingplichtig ondernemer wordt in Duitsland.

Verkoop van de Duitse vakantiewoning

Bij de verkoop van uw woning betaalt u Einkommensteuer over de behaalde vermogenswinsten indien aan twee voorwaarden wordt voldaan: de verkoop vindt plaats binnen tien jaar na de aankoop en de vermogenswinst bedraagt hierbij meer dan € 600.

Schenken en erven van de Duitse vakantiewoning

Bij uw overlijden krijgen uw erfgenamen te maken met Duitse erfbelasting (Erbschaftssteuer) omdat de nagelaten vakantiewoning in Duitsland is gelegen. De hoogte van de Erbschaftssteuer is afhankelijk van twee factoren, namelijk de relatie van de erfgenaam tot de erflater en de hoogte van de nalatenschap. Indien u besluit uw Duitse woning te schenken dan krijgt u te maken met Duitse schenkbelasting (Schenkungssteuer). De heffing van de Schenkungssteuer is nagenoeg identiek aan de Erbschaftssteuer.

Betaalt u dan ook nog belasting in Nederland?

Inkomstenbelasting

Omdat u in Nederland woonachtig bent, zal Nederland de Duitse vakantiewoning op grond van het woonplaatsbeginsel belasten met inkomstenbelasting. Uiteraard zal Duitsland de vakantiewoning in de Duitse belastingheffing betrekken omdat de woning aldaar is gelegen.
Treedt er dan dubbele belastingheffing op? Op grond van het Belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland zal Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting verlenen.

Schenkings- en successierechten

Ook bij het schenken of nalaten van de Duitse vakantiewoning is er sprake van dubbele belastingheffing. Duitsland heft immers Schenkungssteuer of Erbschaftssteuer omdat de woning in Duitsland is gelegen. Nederland zal schenk- en erfbelasting heffen omdat u als schenker/erflater inwoner bent van Nederland. Op grond van het Nederlandse Besluit voorkoming dubbele belasting zal Nederland een vermindering verlenen.

Mindmap: Nederlanders met een tweede woning in Duitsland

mindmap-nederlanders-met-een-tweede-woning-in-duitsland

Kies een adviseur bij u in de buurt Neem contact op »